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问一个房贷余额付清的问题

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22-12-05 11:50操作
只看楼主AA分享不感兴趣
问一个房贷余额付清的问题

我房贷的利率比现在的活期都低。

但是, 我知道利息是分摊到多年上的。

所以现在看来我每月付款利息的比重还是很大, 16%左右。

我如果把余额付清, 是不是就省了很多利息?


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22-12-05 11:59操作
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回复 1楼majia666的帖子

同问。我家也是,剩的不多了,也想一次付清。

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22-12-05 11:59操作
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每月还的房贷就是最开始interest占比最高principle最低然后interest逐渐减少进到本金里的越来越多,到最后基本都是还本金了。这也是为什么你可以refinance,因为你前几年还的给银行的利息非常多,如果你有好的投资渠道可以用手头的钱投资,否则早点还完就不用付利息了,无债一身轻。

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22-12-05 12:01操作
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如果投资回报减去税,跟利息减去报税好处,差不多,当然是还了划算。

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22-12-05 12:02操作
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我房贷的利率比现在的活期都低。

但是, 我知道利息是分摊到多年上的。

所以现在看来我每月付款利息的比重还是很大, 16%左右。

我如果把余额付清, 是不是就省了很多利息?



majia666 发表于 2022-12-05 11:50

付清肯定是好事


但这种理解是错的



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22-12-05 12:08操作
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每月还的房贷就是最开始interest占比最高principle最低然后interest逐渐减少进到本金里的越来越多,到最后基本都是还本金了。这也是为什么你可以refinance,因为你前几年还的给银行的利息非常多,如果你有好的投资渠道可以用手头的钱投资,否则早点还完就不用付利息了,无债一身轻。


shzbc 发表于 2022-12-05 11:59

我现在每月利息除以本金=16%。

是不是只要我一次性交完本金, 所有残余利息都不用交?

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22-12-05 12:09操作
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付清肯定是好事


但这种理解是错的




poppyjasper 发表于 2022-12-05 12:02

怎么错?


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22-12-05 12:11操作
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这种理解有些复杂了


事情其实很简单,就是给定利息(年息)R,本金余额 P


那么每月还银行利息 = R * P / 12,老少无欺的


一分不少,一分不多,二月分和七月月是一样,尽管月份大小不一样





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22-12-05 12:13操作
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我现在每月利息除以本金=16%。

是不是只要我一次性交完本金, 所有残余利息都不用交?


majia666 发表于 2022-12-05 12:08

是的,你可以网上找个计算利息的公式算算,看看你每年还多少利息,然后算一下如果你买bond或者股票每年能赚多少,估算一下要交的税,就可以决定要不要全还完。

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22-12-05 12:14操作
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这种理解有些复杂了


事情其实很简单,就是给定利息(年息)R,本金余额 P


那么每月还银行利息 = R * P / 12,老少无欺的


一分不少,一分不多,二月分和七月月是一样,尽管月份大小不一样






poppyjasper 发表于 2022-12-05 12:11

这个我知道。

现在到了末期, 我不理解为啥每月利息除以本金要16%

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22-12-05 12:16操作
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怎么错?



majia666 发表于 2022-12-05 12:09


错在想太多了


这种复杂的想法,表现在人际关系上,会让人措手不及的


不过,很多有博士学会的,也是这种稀奇古怪的想法,认为银行设局





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22-12-05 12:18操作
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这个我知道。

现在到了末期, 我不理解为啥每月利息除以本金要16%


majia666 发表于 2022-12-05 12:14

每个月利息除以本金是16%?

你说你每个月的利息是16%?一年是16*12= 192%?

你这个是什么高利贷?!!!!!

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22-12-05 12:18操作
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这种理解有些复杂了


事情其实很简单,就是给定利息(年息)R,本金余额 P


那么每月还银行利息 = R * P / 12,老少无欺的


一分不少,一分不多,二月分和七月月是一样,尽管月份大小不一样






poppyjasper 发表于 2022-12-05 12:11

你这方法真是误导,利息和还款年份定了后,还款的总数是可以确定的,但银行平均分摊到每个月的还款额里利息和本金的占比是不一样的,如果不打算提前还完,那就没差别,但是如果提前refinance或者还完,是要考虑还了多久,合不合算。

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22-12-05 12:20操作
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你这方法真是误导,利息和还款年份定了后,还款的总数是可以确定的,但银行平均分摊到每个月的还款额里利息和本金的占比是不一样的,如果不打算提前还完,那就没差别,但是如果提前refinance或者还完,是要考虑还了多久,合不合算。


shzbc 发表于 2022-12-05 12:18


你一定是一个博士




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22-12-05 12:20操作
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怎么错?



majia666 发表于 2022-12-05 12:09

你付的利息 就是欠的钱(不是每月还的本金,是你欠人所有的钱)产生的利息,不欠钱了,自然就不要付利息了。每月利息占比16%是因为你欠人钱不止每月的本金啊。

----有的贷款 提前付清还有一些额外的事(比如penalty啥的)看贷款条款即可。

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1操作16 #
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22-12-05 12:21操作
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你这方法真是误导,利息和还款年份定了后,还款的总数是可以确定的,但银行平均分摊到每个月的还款额里利息和本金的占比是不一样的,如果不打算提前还完,那就没差别,但是如果提前refinance或者还完,是要考虑还了多久,合不合算。


shzbc 发表于 2022-12-05 12:18

你这个说法才是真正的误导。如果不考虑closing cost,refinance是不是划算只需要看一个东西, 新的贷款的利率是不是低于现在的利率,只要低就划算。跟你已经还了多久的贷款没有一毛钱关系。

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22-12-05 12:22操作
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银行平均分摊 ?银行没有这个权力


常识都没有啊


中国人数学可能不好,现在看来,连算术,都是零分,不及格


看来同中国人打交道很危险



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22-12-05 12:24操作
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我房贷的利率比现在的活期都低。

但是, 我知道利息是分摊到多年上的。

所以现在看来我每月付款利息的比重还是很大, 16%左右。

我如果把余额付清, 是不是就省了很多利息?



majia666 发表于 2022-12-05 11:50

现在Brokered CD 5%,Treasury 4%+, 如果贷款利率很低,可以把准备还款的钱用来买CD或Treasury,注意要把税的因素都考虑进去

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22-12-05 12:24操作
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你这个说法才是真正的误导。如果不考虑closing cost,refinance是不是划算只需要看一个东西, 新的贷款的利率是不是低于现在的利率,只要低就划算。跟你已经还了多久的贷款没有一毛钱关系。


我的小棉袄 发表于 2022-12-05 12:21

这个真有关系!

这德具体算一下才知道,不是线性德。

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22-12-05 12:25操作
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同脾气暴躁有常识的人,打交道,是不危险的


同脾气暴,智商低,常识是零的人,打交道,非常非常危险



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